Articles presse : IMMOBILIER - BATIMENT - MAT DE CONSTRUCTION

IMMOBILIER : Nouveau mécanisme d’incitations fiscales pour le logement social selon « LE SOIR ECHOS »

Fait : Probables amendements au projet de la Loi de Finances 2010.

Analyse : D’après « Le Soir Echos », Le Ministre des Finances aurait présenté hier, 10 décembre 2009, un nouveau mécanisme d’incitations au logement social devant la Commission des Finances de la deuxième Chambre. Ce nouveau mécanisme devrait porter sur :

Le relèvement de la valeur maximale du logement social à MAD 250 000 HT, soit MAD 290 000 TTC ;
Le montant de la TVA serait reconverti en subvention directe accordée directement à l’acheteur et plafonnée à MAD 40 000. En effet, les personnes éligibles à l’achat d’un logement social (logement principal, revenu inférieur à MAD 2 000, etc.) devraient recevoir le montant de la subvention dès signature du compromis de vente. En contrepartie, le notaire souscrit une hypothèque du bien pour une durée de quatre ans au profit de l’Etat empêchant la vente ou la location du bien, afin d’éviter la spéculation ;
Une exonération totale des frais et taxes et de l’IS au profit des promoteurs immobiliers ;
Enfin, le plancher des conventions Etat/Promoteurs portant sur le logement social passerait à 500 unités sur une période de 5 ans contre 2 500 unités.

Conclusion : L’adoption de ces mesures devrait rebooster le segment du logement social ce qui devrait permettre de résorber une partie du déficit national en logements tout en offrant aux promoteurs immobiliers une nouvelle niche sécurisée à développer dans un contexte sectoriel plutôt mitigé. Dans ce sillage, les sociétés immobilières cotées en Bourse devraient en principe voir leurs réalisations favorablement impactées.


BMCE Capital Bourse

Les premières constructions de la nouvelle ville d’Anfa démarrent en 2010


L’agence
en charge du projet a libéré plus de 50% du foncier et compte sur le
départ des militaires pour disposer de 85% des 358 ha.
Plusieurs bâtiments dépendant de Royal Air Maroc rasés et les terrains
sont actuellement traités et préparés pour la viabilisation.
Le dossier de la cité de l’air est toujours devant la justice.




Le
méga projet de l’aéroport d’Anfa se concrétise. Derrière les murs qui
entouraient, il y a quelques mois, plusieurs bâtiments de Royal Air
Maroc, il n’y a plus rien. L’Agence d’urbanisation et de développement
d’Anfa (Auda) a donné l’ordre de raser tous les bâtiments situés sur la
partie du foncier qui a été entièrement libérée. «Nous avons même
démarré les travaux de terrassement et de préparation des terrains pour
la viabilisation», indique Khadir Lamrini, Dg de l’Auda. En gros, sur
les 358 ha que compte le projet, plus de 50% ont déjà été libérés et
sont actuellement préparés pour être viabilisés. Dans les détails, le
foncier est réparti en trois catégories. La première, appelée partie
civile, est quasiment libérée. «Il ne reste plus qu’un bâtiment occupé
par une collectivité locale qui doit déménager dans les jours qui
viennent», explique M.Lamrini. La seconde partie qui se rapporte aux
terrains occupés par l’Armée royale devrait être libérée
progressivement jusqu’en 2010 puisque les casernes militaires
déménageront à Benslimane. «Nous suivons de très près l’avancement des
travaux à Benslimane qui devrait accueillir les premiers militaires dès
le début de l’année prochaine. Avec la libération de cette partie, nous
disposerons de 85% du foncier du projet», insiste M.Lamrini.

4,3 millions de m2 en superficie constructible
Il faut dire que l’apurement du foncier n’a pas été une mince affaire
pour l’Auda qui a dû batailler contre plusieurs centaines d’occupants
de la zone dédiée au projet. D’ailleurs, les 15% restants du foncier
concernent justement des habitants qui n’ont pas accepté les
propositions de l’agence pour déménager. «La Cité de l’air est le seul
problème non encore élucidé. Nous avons négocié avec 240 ménages qui
louent les maisons existantes sur le site mais seule la moitié a
accepté notre proposition. Pour l’autre moitié, le dossier est
actuellement entre les mains de la justice», souligne-t-on auprès de la
filiale de la CDG. Il est à rappeler qu’après un long processus de
négociations, l’Auda avait proposé 900 000 DH par ménage qui
accepterait de quitter les lieux.
Mais, déjà l’apurement de 50% du foncier permet à la direction de cette
agence d’envisager sereinement les prochaines étapes du projet. Et
après les travaux de viabilisation qui devront commencer incessamment,
les constructions seront enfin lancées. «Les premières constructions
sortiront de la terre courant 2010», indique M.Lamrini qui précise
cependant que «les premières livraisons ne tomberont pas avant la fin
2012».

50 ha pour les espaces verts
Signalons que sur les 358 ha du projet, l’Auda mise sur près de 4,3
millions de m2 en superficie constructible dont 2,3 millions de m2 pour
les logements (23 ha), 700 000 m2 pour des équipements et 1,3 million
de m2 pour les activités (commerces et loisirs).
Ainsi, le projet fournira une offre importante de logements et assurera
une mixité urbaine très chère à la direction de l’agence. «La cité
proposera outre les logements, des bureaux, des locaux d’activité, des
équipements hôteliers et des espaces commerciaux, culturels et de
loisirs permettant d’obtenir un projet urbain équilibré», explique la
direction qui table d’ailleurs sur
10 000 logements pour une population estimée entre 80 000 et 100 000
habitants. Quant au potentiel d’emplois à créer, il est de 100000.
En plus des logements et des tours bureaux, l’Auda réserve une place de
choix aux espaces verts constitués d’un réseau de parcs et jardins avec
un grand parc métropolitain d’environ 50 hectares. La cité abritera
également une place financière d’un potentiel d’un million de m2 de
bureaux comprenant notamment des équipements et les logements
d’accompagnement. Cette «city» est le fruit d’un think-thank engagé
entre la ville de Casablanca, le ministère des finances, le Groupement
professionnel des banques marocaines (GPBM) et Bank Al Maghrib. Le
projet de cette cité financière est actuellement à l’étude au cabinet
Mc Kinsey. «Nous sommes en charge de préparer l’assiette foncière qui
devra abriter la cité financière. La réalisation des études relatives à
cette cité ne dépend pas de notre agence, mais des autorités, notamment
la wilaya de Casablanca et le ministère des finances», tient à préciser
M. Lamrini. Toujours est-il que la fameuse «city» devrait s’étendre sur
87 ha, ce qui représente près du quart de la superficie globale du
projet.






N.B
23-11-2009









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Prestigia maintient son offensive

Créée en février 2009, cette filiale affiche de bons résultats, à l'instar, d'ailleurs, du Groupe Addoha, qui a vu son chiffre d'affaires doubler au premier semestre 2009, et ce malgré la crise qui persiste dans le segment immobilier haut standing. Pour ce faire, elle multiplie les projets pour être au rendez-vous de la reprise de l'économie mondiale annoncée entre 2010 et 2011. «Nous serons-là avec des produits finis», a promis Jawad Ziyat, directeur général haut standing et ressources du groupe, lors d'une conférence de presse organisée hier mardi à Casablanca. En attendant ce déclic, Prestigia mène une dizaine projets dont six lancés en 2009. Pour les 8 projets initiés à Rabat, Fès, Tanger, Bouskoura, Kénitra et Marrakech (3 projets), les ventes ont totalisé 6,74 milliards de DH concernant 2.515 unités. «Sur ce montant, 20% ont été encaissés par le groupe, le reste le sera au fur et à mesure de l'avancement du chantier», affirme Jawad Ziyat. Par projet, Bouskoura Golf City arrive en tête, en terme de volume, drainant à ce jour, près de 2,5 milliards de DH pour 629 logements vendus, suivi par Ryad Al Andalous (Rabat) dont les ventes ont atteint près de 1,95 milliard de DH, grâce à la commercialisation de 824 résidences. Arrive en troisième position le projet Marrakech Golf City qui a cumulé 959 millions de DH fruit de la commercialisation de 295 unités, talonné par le projet «Plage des Nations Golf Resort» (Kénitra) dont 385 logements ont été vendus accumulant un volume de 700 millions de DH. Et ce n'est pas tout, les autres projets, notamment Tanjah Beach & Golf resort (351 millions de DH pour 194 unités), Fès City Center (175 millions de DH pour 86 logements vendus), Argan Golf Resort (93 unités écoulés à 139 millions de DH) et Kamelis Golf Resort (9 résidences vendues à 15 millions de DH) sont également très prisés. Côté livraison, les 200 premiers appartements du projet Ryad Al Andalous seront remis à leurs propriétaires dans quelques semaines. «Nos détracteurs parlent de mévente alors que Prestigia affiche des résultats qui dépassent nos attentes. Nous les invitons donc à dévoiler leurs chiffres», martèle le DG haut standing et ressources du groupe. Et d'ajouter : «Comment expliquez-vous alors qu'on arrive à vendre 400 unités à Marrakech durant cinq mois alors que tout le monde parle de crise dans l'immobilier de luxe?». En guise de réponse, la marque de luxe met en avant ses tarifs très compétitifs. «Nos prix varient entre 13.000 et 19.000 DH le mètre carré, ce sont des prix tout à fait raisonnables qui ont dérangé la concurrence», a souligné Jawad Ziyat. En effet, les prix démarrent à compter de 1 million de DH pour un appartement jusqu'à 10 millions pour une villa. Outre les tarifs, Prestigia table sur d'autres critères, qui font sa force, selon le top management. Il s'agit en l'occurrence des localisations uniques (des projets urbains implantés dans des sites centraux aux environnements exceptionnels, parc, forêt ou des Resorts golfiques et balnéaires) et des lieux à vivre (programmes intégrés avec équipements luxueux, gestion de la copropriété,…). «Nous ne vendons pas un logement, nous vendons un cadre de vie», soutient le responsable. Et d'insister : «nous produisons un produit de luxe adapté aux attentes des clients». Côté clientèle, la société affirme que 99% des nouveaux acquéreurs sont de nationalité marocaine, vu que les étrangers ont été freinés dans leur élan par la crise mondiale. Pour toucher cette cible internationale, Prestigia compte mener à moyen terme une campagne agressive en partenariat avec le cabinet CB Richard Ellis (CBRE), un des spécialistes mondiaux en conseil et commercialisation immobilière. La société s'appuiera donc sur des réseaux structurés pour réaliser des ventes à l'international ciblant aussi bien les MRE et les étrangers (France, Belgique…). In fine, l'année 2010 s'annonce pleine de promesses pour Prestigia qui est allée contre le courant et a investi dans le segment haut standing en 2009 alors que le secteur connaît un sérieux revers.

Le Matin 25/11/2009

Ciments du Maroc - Démmarage de l'activité à Aît Baha

L’activité de broyage a démarré cette semaine dans la nouvelle usine de Ciments du Maroc à Aït Baha (50 km d’Agadir). Selon le management, l’infrastructure sera entièrement opérationnelle à partir de mai 2010.
Celle-ci sera dotée d’une capacité de production de 2,2 millions de tonnes par an. Par ailleurs, la réalisation de l’usine a nécessité un investissement de 3,5 milliards de DH.

L'Economiste

Addoha investi dans le haut standing

« Le salut est dans le haut standing», disent les promoteurs immobiliers qui parient sur ce segment pour densifier leur business. Ainsi, beaucoup ont investi le créneau du luxe, notamment le groupe Addoha, avec sa marque Prestigia Luxury Homes. Lancée en février dernier, la branche haut standing d' Addoha porte sur la réalisation de 10 projets dans les villes de Tanger, Rabat, Kénitra, Casablanca et Marrakech. Il s'agit au total de la réalisation d'environ 31.000 unités, 11 hôtels et 6 parcours d le tout sur une superficie de 1.600 hectares. Ce qui nécessitera un investissement de 45 milliards de DH. Déjà, une partie de ce fonds a été injectée dans l'acquisition des terrains, la construction des biens immobiliers et des parcours de golf. Le reste du financement sera assuré par des fonds propres du groupe, des crédits bancaires et les avances des clients. «Plus de 2.500 unités sont déjà commercialisées, pour un chiffre d'affaires dépassant 6,7 milliards de DH», révèle la direction. A noter que ces biens ont été acquis à hauteur de 99% par des nationaux. Par ailleurs, la construction des hôtels et des centres commerciaux seront supportés par d'autres structures, relève Jawad Ziyat, directeur général du pôle haut standing. Sur les projets les plus avancés, notamment Ryad Al Andalous à Rabat, les premières livraisons sont attendues pour la fin de l'année. Près de 900 unités y sont déjà commercialisées. Par ailleurs, les promoteurs réfutent une quelconque baisse des prix sur ce programme. Au contraire, «les prix sont passés de 15.000 DH le mètre carré au début du projet à 17.000 DH actuellement», précise Ziyat. L'offre Prestigia est comprise entre 13.000 et 19.000 DH le mètre carré. Pas moins de quatre projets seront érigés à Marrakech. Le positionnement d'Addoha sur le segment de l'immobilier de luxe s'explique notamment par une demande importante, mais répond également à une stratégie de diversification des offres du groupe. En effet, le segment économique et intermédiaire devrait accaparer 95% du chiffre d'affaires du groupe en 2009. L'objectif à terme est d'équilibrer ce chiffre entre les deux pôles (économique/moyen standing et le haut standing) du groupe sur les cinq prochaines années, est-il indiqué. A noter qu'au premier semestre 2009, le chiffre d'affaires du groupe ressortait à 2,6 milliards de DH, en croissance de 107% sur un an. Quant au résultat net, il s'est apprécié de plus de 71% à 548,2 millions de dirhams. Paradoxalement, le cours du titre Addoha joue au yoyo à la Bourse, avec une nette tendance à la baisse. Celui-ci a chuté d'environ 100 points sur un an.

L'Economiste

Les 12 valeurs les plus recommandées à l’achat par les sociétés de Bourse


Attijari Intermédiation, BMCE Capital Bourse, CDG Capital, CFG Marchés et Integra Bourse livrent leurs conseils.
Les valeurs Attijariwafa bank et BCP recommandées unanimement.
Cosumar, Maroc Telecom, Lydec, Ona, Centrale Laitière, Delta Holding,
Lafarge Ciments, Holcim Maroc mais aussi Maroc Leasing et HPS sont
également intéressantes.




Avec
la maigre moisson des résultats semestriels 2009 des sociétés cotées à
la Bourse de Casablanca, le risque était réel de voir les analystes
financiers donner un coup de frein à leurs recommandations à l’achat.
Il n’en est rien. C’est du moins ce qui ressort des conseils
d’investissement que La Vie éco a sollicités auprès de sociétés de
Bourse. Attijari Intermédiation (ATI), CDG Capital, CFG Marchés,
Integra Bourse et BMCE Capital Bourse (BKB) ont donné une suite
favorable à la requête. Cette dernière société a par exemple recommandé
d’acheter ou de conserver 47 valeurs sur un total de 53 titres analysés.
Quelles sont donc les actions qui ont eu les faveurs de ces sociétés ?
Globalement, les recommandations recueillies tendent à privilégier les
grosses capitalisations dotées d’une assise financière solide ou encore
les valeurs défensives non cycliques et de rendement. Rien de bien
nouveau en somme. Pour autant, cette dernière salve de recommandations
n’est pas dénuée de surprises.

Un potentiel de hausse de 27% pour le cours de la BCP selon BMCE Capital
C’est l’exemple d’Addoha, qui se trouve reléguée au rang des titres
moyennement convaincants (seuls 2 sociétés sur 5 recommandent l’action
à l’achat), alors que le promoteur immobilier frôlait le parfait
consensus jusqu’à maintenant. Le retard qu’accumule le groupe sur les
prévisions annuelles des analystes pour 2009 explique en grande partie
la dégradation de sa recommandation.
Cela dit, CFG et ATI, qui croient en Addoha, lui envisagent un
potentiel de hausse non négligeable, 85,2% pour la première société et
56,5% pour la seconde en considérant le cours de 108 DH observé le 9
novembre.
Mais une bonne surprise aussi est à relever et elle concerne de
nouveaux entrants dans le palmarès des valeurs les plus recommandées.
Il s’agit notamment de la Banque Centrale Populaire (BCP). La valeur
réunit les avis favorables de toutes les sociétés de Bourse approchées
: elle est à conserver selon CFG et ATI et à acheter selon les autres
avec en prime un potentiel de hausse évalué à 27,2% et à 20%
respectivement par BKB et CDG Capital en considérant son cours de 265
DH du 9 novembre.
Il en découle, par ailleurs, que les bancaires s’imposent en force vu
que la seule autre valeur à faire l’unanimité parmi tous les analystes
qui se sont prononcés est Attijariwafa Bank (AWB). Le titre est
intéressant pour toutes les sociétés (à conserver selon CFG et à
acheter pour le reste), sauf pour ATI qui s’abstient de toute
recommandation par souci d’éthique (la société de Bourse étant filiale
d’AWB), mais dont l’argumentaire pour la valeur reste positif. En
chiffres, le titre offre une décote de 20,6% et de 14% dans l’ordre,
selon BKB et CDG Capital en se basant sur le cours de 262,10 DH observé
en début de semaine.
Naturellement, les analystes appuient leurs recommandations pour les
deux valeurs bancaires sur les solides perspectives qu’elles
présentent. AWB, d’abord, à travers son plan stratégique «Attijari
2012» et au vu de ses ambitions de conquête sur de nouveaux segments
via la banque économique «Low Income Banking» et le financement des
activités agricoles dans le cadre du plan Maroc Vert, se doit d’être
accumulée dans les portefeuilles. Quant à BCP, au vu de sa nouvelle
stratégie de développement basée sur le positionnement du groupe dans
ses métiers de référence et sur la poursuite de ses actions de
croissance externe, la valeur se présente comme cible idéale pour le
placement à moyen et long terme.
En descendant d’un cran, avec des valeurs recommandées non pas par les
5 sociétés de Bourse approchées mais seulement par 4, on retrouve
d’abord Cosumar. Le titre de l’industriel sucrier jouit des avis
favorables de CFG, Integra, ATI et BKB. Toutefois, à son cours actuel
(1500 DH), la valeur semble déjà être parvenue aux cours cibles estimés
par les analystes.
Dans le même groupe apparaît également Lydec. Recommandée à l’achat par
CFG, Integra, BKB et CDG Capital, la valeur bénéficie selon ces deux
dernières sociétés de Bourse d’une décote avoisinant les 15%. Tout
l’intérêt de Lydec réside dans son rendement de dividendes, comme
l’explicite CDG Capital et comme l’exprime le statut de valeur de
rendement qu’accorde Integra à cette valeur dans son portefeuille
recommandé.
Ona figure également parmi les valeurs recueillant 4 avis favorables
sur 5. En effet, Integra, BKB, ATI et CFG la recommandent à l’achat
avec une décote allant de 20,7% (BKB) à 48,4% (ATI) en considérant le
cours de 1 280 DH affiché actuellement par la valeur.

Maroc Telecom «meilleure opportunité du marché», selon Attijari
Enfin, Maroc Telecom est recommandée par CFG, ATI, BKB et CDG Capital
avec une décote allant jusqu’à 12%. Il n’empêche, depuis la publication
de ses ré´sultats semestriels le 29 juillet 2009, le titre Maroc
Telecom n’a cessé de se déprécier. Mais cette baisse du titre paraît
disproportionné´e selon ATI au regard de difficultés certes réelles
liées au durcissement des conditions é´conomiques et à
l’intensification de la concurrence au niveau national. La société de
Bourse a même qualifié la valeur de «meilleure opportunité du marché»,
dans une récente note de recherche. De son côté, CDG Capital soutient
que l’opérateur est doté d’une structure financière solide et de moyens
techniques et humains nécessaires pour maintenir son nouveau trend de
croissance. De fait, sur la base de sa valorisation adéquate, ainsi que
son rendement de dividendes attrayant, il est recommandé de conserver
le titre.
Vient ensuite le bloc de valeurs recueillant 3 avis favorables sur 5.
Celui-ci intègre 2 cimentières : Holcim Maroc et Lafarge Ciments.
Les deux valeurs sont recommandées à l’achat par ATI et BKB, sachant
que CFG préconise de les conserver. Toutefois, Holcim présente
actuellement le potentiel de croissance le plus intéressant puisque sa
décote dépasse les 16% en se basant sur le cours de 1 890 DH constaté
en début de semaine, contre une décote de même pas 3% pour Lafarge.
Ce bloc de valeurs comprend également Delta Holding. Celle-ci rassemble
les faveurs d’ATI, BKB et CFG et présente un potentiel de hausse
appréciable évalué selon ATI à 51,5% étant donné le cours de la valeur
de 72,62 DH observé le 9 novembre.
Vient ensuite, dans le même groupe, une valeur habituée aux faveurs des
analystes : Centrale Laitière. Le titre de l’industriel est à acheter
selon ATI et CFG et se doit d’être conservé selon BKB. Signalons
toutefois que la valeur, avec un cours actuel dépassant les 10 000 DH,
paraît avoir épuisé le potentiel de hausse envisagé par les analystes
et qui ne dépasse pas 9 335 DH.
Arrivent enfin deux valeurs pas franchement habituées au palmarès des
valeurs les plus recommandées mais qui se distinguent durant cette
édition. Il s’agit de Maroc Leasing et de HPS. Le premier est
recommandé par CFG, BKB et Integra avec une décote qui pointe à 28%
selon le cours actuel de l’action (380,5 DH). CFG évoque notamment la
fusion- absorption de Chaâbi Leasing opérée par Maroc Leasing pour
soutenir l’attrait du titre en tant qu’opportunté
d’investissement.
Quant à HPS, conseillée par BKB, Integra et ATI, la valeur recèle, à
les en croire, un potentiel de hausse considérable. C’est notamment
l’avis des analystes d’ATI qui estiment la décote de la société à 53%
partant du cours actuel de l’action autour de 620 DH. Ces mêmes
analystes, qui croient beaucoup en la valeur technologique, n’ont
d’ailleurs pas manqué de relever dans une récente note de recherche,
«sa résilience impressionnante avec une activité´ en croissance et des
marges qui s’amé´liorent».




Focus :CIH, Ciments du Maroc, Samir, Lesieur... Les valeurs recommandées à la vente


A voir l’ensemble des recommandations adressées par les sociétés de
Bourse suite à la publication des résultats semestriels 2009, il
ressort que les conseils à la vente, cette fois encore, ne sont pas
légion.?CFG?Marchés et BMCE Capital Bourse (BKB), les deux seules
sociétés à avoir adressé explicitement ce type de recommandations,
préconisent ensemble de vendre le titre CIH.?Celui-ci est grevé selon
l’estimation de BKB d’une surcote de 15,4% partant du cours actuel de
la valeur autour de 357 DH.
Individuellement, cette dernière société de Bourse conseille d’alléger
les positions sur Branoma, Mediaco et SRM. Par ailleurs, il est
préconisé par BKB, plus franchement, de vendre les positions sur
Brasseries du Maroc et Oulmès. Pour sa part, CFG pointe Lesieur,
Managem, Samir, Ciments du Maroc et Sonasid comme devant être vendues.
Notons que, chose normale par ailleurs, ces deux derniers titres
ajoutés à Brasseries du Maroc font l’objet de recommandations
divergentes auprès d’autres sociétés de Bourse. En effet, Ciments
du?Maroc est recommandée à l’achat par Integra Bourse et BKB. De même
Sonasid est retenue comme valeur à acheter par Attijari Intermédiation
et à conserver, selon BKB.







Reda Harmak
16-11-2009

Supplément Immobilier LVE : http://www.lavieeco.com/Noseditionsspeciales/pdf/immobilerbatiment/immobilier-Novembre-2009.pdf

Maroc : Ciments : Hausse de 2% des ventes.Avec un volume de 1 231 805 tonnes, les ventes du ciment, au titre du mois d’août, enregistrent une progression de 1,97% par rapport à celles d’août 2008 (1 207 974 tonnes). A ce niveau, seules les régions du Centre Nord-Est et du Nord affichent une appréciation des ventes. Par ailleurs, on note une augmentation du CPA 55 de 26% à 73 991 tonnes, témoignant de la bonne tenue des chantiers. Celles du CPJ 45 augmentent de 3,5% alors que celles du CPJ 35 reculent de 4%. Avec un volume de 10 081 642 tonnes, le cumul des ventes du ciment à fin août 2009 enregistre une hausse de 1,06% par rapport à celui de la même période 2008. Pour les caractéristiques des ventes cumulées, le point le plus saillant est la progression importante du CPA 55 (+20% à 465 438 tonnes). (Source : CDMC)

Maroc : Immobilier - Anwar Développement lance un projet à Casablanca.Quatre mois après le lancement de la commercialisation sur plan de son
projet Galera, à Casablanca, Anwar Développement donne les premiers coups
de pioche au complexe immobilier. D'une capacité de 115 appartements de
grand standing dont 5 duplex, le projet Galeria veut, selon son
promoteur, «instaurer un nouveau style de vie au cœur de la capitale
économique». Construit sur R + 1 0 étages, ce projet fait écho aux
ambitions de la filiale immobilière de la holding Anouar Invest. Une
filiale créée en 2007 et regroupant sept entreprises de divers secteurs.
Le montant de l'investissement s'élève à 350 millions de DH.
Selon le directeur général de Anwar Développement, Tayeb Daoudi, Galeria
entend insuffler à la capitale économique un vent de modernité, à la
hauteur des grandes métropoles du monde. D'ailleurs, pour le groupe, ce
concept répond à «une nouvelle façon de penser l'espace, comme une
empreinte architecturale appelée à s'inscrire dans le lieu et surtout
dans le temps». De part sa situation géographique, en plein cœur du
quartier Gauthier à Casablanca, Galeria cible plutôt une clientèle
urbaine aisée, en quête d'habitat fonctionnel et de très bonne finition.
Pour cela, le promoteur a fait appel à l'expertise de grands
professionnels de l'immobilier pour une bonne articulation du projet
autour d'appartements de haut standing de 120 à 250 m2, avec vue sur
jardins intérieurs. Le rez-de-chaussée de la résidence prévoit des
espaces commerciaux, qui devraient accueillir une vingtaine d'enseignes
prestigieuses. Les sous-sols développés sur trois niveaux devraient
assurer des places de stationnement suffisantes pour l'ensemble des
résidents. A son actif déjà, Anwar Développement a réalisé 4 projets
immobiliers au Maroc: Perla Saïdia, Dar Dmana Marrakech, Agadir City
Tower, Pinia M'diq. Avec Galeria, les projets immobiliers du groupe
couvrant une assiette foncière de 100 ha à travers le Royaume ont à ce
jour nécessité un investissement de 4 milliards de DH.
(Source : L'Economist

Le coup de gueule des promoteurs immobiliers : le secteur est en crise


La Fédération de l’immobilier juge la situation du logement social alarmante et met en avant un creusement de l’écart entre l’offre et demande.
La frilosité des banques dans le financement de la promotion immobilière, également pointée du doigt.
Abattement fiscal sur l’IR, baisse des taux d’intérêt sur le crédit immobilier, valorisation du foncier…, des propositions pour relancer le secteur.

Après des mois de réserves, la Fédération de l’immobilier monte enfin au créneau. Pourquoi aujourd’hui ?
La situation est difficile pour l’ensemble des opérateurs du secteur. Elle est encore plus critique pour certains qui opèrent dans le segment de la résidence secondaire destinée à une clientèle étrangère. Le fait est que nous assistons aujourd’hui à une rupture par rapport à la dynamique lancée ces dernières années. Celle-ci s’est illustrée par des augmentations de la cadence de production du logement, du nombre de mises en chantiers, de l’encours des crédits bancaires ou encore de l’effectif des emplois dans le secteur. Les performances de tous ces indicateurs ont permis au secteur de l’immobilier de contribuer à hauteur de 8 à 9% dans le PIB national.
Mais depuis quelques mois, la situation a changé et les indicateurs cités plus haut semblent marquer le pas : à commencer par la production du logement social qui accuse un fléchissement par rapport aux années précédentes. Durant les dix dernières années, nous étions sur un trend haussier qui nous a permis de passer de 30 000 unités par année à 120 000 unités en 2008. Cette croissance a été stoppée net et le secteur commence même à enregistrer une baisse qui pourrait approcher de 30% environ cette année. Même constat pour la consommation du ciment qui devrait, sur une année glissante, enregistrer une baisse, malgré l’amélioration des ventes de moins de 1% au premier semestre. Enfin et en termes de recettes fiscales, une baisse est enregistrée par rapport aux recettes générées globalement par le secteur de l’immobilier ces dernières années.
n Le ralentissement concerne-t-il tous les segments du marché ?
Nous assistons à un ralentissement du nombre de transactions liées au secteur de l’immobilier. Notre préoccupation majeure est la production du logement social. Nous avons observé depuis 2 ans qu’aucune convention n’a été signée sachant que les avantages fiscaux accordés à ce segment ont été abrogés, alors que les objectifs de construction pour le secteur privé sont de 25 000 à 30 000 unités. Si cette masse disparaissait de la production nationale quelle serait alors l’alternative ? Il est à rappeler que le niveau de production atteint aujourd’hui est le fruit de 10 années de travail et qu’un effort colossal a été fourni par les secteur privé et public pour parvenir à un tel résultat.

En quoi ce ralentissement de la production touche-t-il les clients ?
Il faut savoir que le secteur de l’immobilier répond à une mécanique implacable de l’offre et de la demande et que ce ralentissement dans la production va générer forcément des augmentations de prix. Cette situation est donc aussi bien critique pour les promoteurs immobiliers que pour les clients qui ne trouvent plus chaussure à leur pied. Actuellement, il existe une inadéquation entre les revenus des ménages et les produits existants sur le marché. Nous estimons qu’une bonne partie des 50 000 ménages qui font partie de ce qu’on appelle communément la classe moyenne ne trouve pas de logement à sa portée.

Et cela, selon vous, explique la décrue observée dans la croissance des crédits distribués…
Pas seulement. Si nous enregistrons une sérieuse décélération de la progression crédits bancaires accordés à la promotion immobilière, c’est également à cause de la hausse des taux d’intérêt enregistrés dernièrement. La difficulté rencontrée par les promoteurs dans leur demande de crédit constitue également une des raisons de cette décélération. En effet, nous avons constaté, au sein de la FNPI, que les promoteurs rencontrent de plus en plus de problèmes quant au financement de leurs projets. Certes, les banquiers invoquent le contexte de crise et de manque de liquidité pour expliquer leur frilosité apparente, mais il est très important surtout dans ce contexte de soutenir davantage le secteur et de relancer l’investissement immobilier. Par conséquent, nous pensons que les banques devraient montrer plus de souplesse dans l’octroi des crédits à la promotion immobilière afin de relancer un secteur qui en a bien besoin. Rappelons qu’en octobre 2008, nous avions accueilli avec beaucoup de satisfaction la publication d’un communiqué du GPBM dans lequel le secteur financier s’engage à poursuivre son soutien à l’économie et notamment au secteur de l’immobilier et à la production du logement social. Aujourd’hui, nous craignons que la situation ne crée à long terme un essoufflement de l’offre, ce qui aggravera davantage la situation du secteur immobilier.

Vous exposez des problèmes, mais quelles sont les solutions que vous proposez ?
Il existe une première solution consistant à revenir à l’ancien dispositif de l’article 19 [ NDLR : exonération fiscale pour les programmes de logements sociaux] avec quelques modifications concernant notamment la valeur immobilière totale du logement social. En effet, la Loi de finances 1999-2000 avait institué, en vue de dynamiser la production de logements, une exonération fiscale -IS et TVA- pour les promoteurs qui s’engageaient à produire, sur la base d’un cahier des charges précis, un nombre minimal de 1 500 logements vendus à un prix ne dépassant pas les 200 000 DH. Ces avantages reconduits au cours des Lois de finances suivantes ont donné un formidable coup de pouce à la production de logements. Pour ne citer qu’un seul exemple : à fin décembre 2007, 89 conventions avaient été signées dans ce cadre pour la réalisation de près de 200 000 logements sociaux d’un investissement global de 45,5 milliards de DH. Un impact qui s’est ressenti sur l’émergence d’entités de promotions immobilières nouvelles puisque 83 conventions sur les 89 précitées ont été signées par des promoteurs privés. Grâce à ce système, le secteur a pu livrer plus de 500 000 logements sociaux entre 1999 et 2008.

Selon vous, pourquoi ce système a-t-il été délaissé ?
Selon certains responsables gouvernementaux, ce système bénéficiait davantage à des ménages qui ne le méritaient pas. On avait constaté qu’une partie de ces logements sociaux servaient plus à des catégories socioprofessionnelles moyennes. Il y a donc eu un glissement de cible qui a occasionné un effet pervers, mais ce dernier ne saurait expliquer, seul, le délaissement pur et simple d’un système qui a fait ses preuves. A mon avis, le gouvernement aurait dû l’ajuster et formuler de nouvelles conditions en verrouillant le système de façon à ce qu’il soit plus ciblé. L’exemple le plus cité concerne l’interdiction de la revente des logements sociaux durant les premières années qui suivent l’acquisition pour maintenir le prix et éviter le renchérissement. Bref, il y avait des ajustements à entreprendre pour sauver l’ancien dispositif, mais le gouvernement a finalement jugé que la défiscalisation profitait plus aux opérateurs qu’aux ménages, et c’est en fonction de ce constat que le système a été délaissé au lieu d’être réajusté.

Et l’alternative ?
Nous multiplions justement les réunions avec le ministère de l’habitat et de l’urbanisme dans le but de trouver cette alternative pour relancer la machine de production du logement social au Maroc. Nous travaillons d’arrache-pied afin de pouvoir faire des propositions pour la Loi de finance 2010.

Justement, quelles sont vos propositions pour la prochaine Loi de finances ?
De prime abord, l’alternative ne doit pas être que d’ordre fiscal. La fiscalité peut apporter une solution parmi d’autres. Hormis ce qui a été cité plus haut, il existe plusieurs autres pistes à explorer et qui permettront de redynamiser le marché de l’immobilier et le segment du logement social en particulier. Toutefois, l’approche fiscale devrait aboutir à une amélioration du pouvoir d’achat des ménages. Il peut s’agir d’un mécanisme d’ordre fiscal comme un abattement supplémentaire sur l’IR pour les personnes ayant contracté un crédit immobilier, surtout pour les couches moyennes. Le taux d’intérêt constitue également une piste de réflexion puisqu’il reste cher par rapport à d’autres pays. D’autres mesures peuvent être envisagées et qui s’orienteraient toutes vers l’acquéreur plutôt que le promoteur immobilier... Pour résumer, orienter l’aide au logement vers les ménages devrait leur permettre d’avoir les moyens financiers pour pouvoir payer une traite comprise entre
1 400 à 1 500 DH par échéances en vue de pouvoir s’offrir un logement décent.

Ces différentes pistes vont dans le sens de l’amélioration des revenus des ménages. Pensez-vous que ce soit suffisant pour améliorer la production des logements ?
Non. Pour produire davantage de logements, il faudra régler le problème du foncier au Maroc. Ce qui nécessite d’abord la mobilisation du foncier urbanisable, l’élaboration et l’homologation des plans d’aménagement et aussi la couverture du territoire en instruments d’urbanisme et notamment les normes relatives à la hauteur et au coefficient d’occupation du sol, en plus de l’amélioration des conditions de la gestion urbaine au sein des villes. En d’autres termes, il est, actuellement, impératif de diversifier les possibilités de valorisation du foncier pour faire face à la rareté qui sévit en la matière. L’adoption du code de l’urbanisme, qui traîne dans les méandres du Parlement, constitue le début de la solution, mais ça ne sera certainement pas suffisant.

Naoufal Belghazi
05-10-2009