- bybourse a écrit:
- @badgie Bienvenue parmi nous , Merci pour ton analyse moi je retiens dans la partie R4 ceci :
Les loyers sont des revenus stables, donc anti-cycliques, c pour ça je dis ça peut être intéressant en terme de diversification de risque. quand l'économie va mal, les revenus locataires ne sont pas impacté pour la plupart des segments (pas tous). ça peut être un bon hedge de l'inflation, surtout si les contrats ont prévu une augmentation périodique satisfaisante, mais ça peut être le contraire quand les contrats sont négociés en mauvais contexte économique.
je partage cet avis mais , pourquoi aller en bourse "risque extrême " comme actionnaire d'une boite coté ?
Alors qu'on faire nous même la chose acheter un bien ,le louer , et toucher une rente tranquillement sans risque de Bourse avec des administrateurs comme ceux de Risma !
@Mastafa ne craint rien pour Risma ils vont essayer de la doper en cette période il faut savoir profiter !
Bonjour,
cher ami il n' ya pas de 0 risques dans la vie.. bien sûr que vous pouvez acheter un appart ou un épicerie dans le quartier et le louer, mais surement pas vous n'aurez pas une rente "tranquille":
-vous aurez des allez et vien pour collecter le loyer,
- vous aurez des retards de paiements,
- voire des impayés carrèment ( très très courant au Maroc),
-vous aurez un courtier à payer pr vous ramener de nouveaux locataires
-entre temps vous aurez des vacations
- vous avez le risque de mal négocier le loyer à chaque fois
- vous aurez probablement des frais de réparation à chaque fois un locataire quite et vous laisse le local quasi-ruiné
- vous aurez le risque que la valeur du local se déprécie et probablement le loyer doit suivre aussi. n'oubliez pas que l'immobilier est en sur production dans pas mal de régions
-...etc
combien même ce loyer peut être pour vous couvrir ces risques !! les gens qui achetent des apparts sur Casa les paient en moyen à 400k Dhs hors frais du notaire pour les louer à qqc comme 2000-2500 dhs. un appart de 400k ça ne peut être que du logement social, je ne pense que ça peut rapporter plus. et même si vous charger des agences pour s'occuper de la collecte, ils vont vous charger un mois de loyer je pense, donc au meilleur des cas vous aurez un rendement brut annuel de :
- 2500*11/400k = 6.8% hors impot, on considera 1/12 mois comme l'équivalent d'une charge moyenne de vacation, et les charges de réparation non incluses.
L'avantage avec les REITs c koi ?? "je vais parler en général et non pas spécifiquement par rapport à IMR" - eux aussi ont tous ces risques, mais avec la différence que ces risques sont
"diversifiés" entre plusieurs biens immobiliers. c mieux qu'avoir un risque concentré dans un bien unique.
- avec une assiette financière bcp plus importante qu'un particulier, ils peuvent se procurer des biens immobiliers qui rapportent bcp plus en moyenne. fait le calcul de ton petit appart c l'équivalent de 30-35 dhs/m², et dans la NI j'ai lu qq part que le loyer (d'un certain projet je pense) varie entre 65 et 100 dhs /m². mais cet argument est relativiser pcq ça dépend du prix d'acquisition du m² pour comparer correctement. mais l'idée est que qu'il peut y avoir
une économie d'échelle dans l'histoire, meilleurs loyers de meilleurs qualités des locataires avec des charges moindre en moyenne
vu la taille =>
rendement meilleur-
l'expertise dans la gestion. quand qqn qui ne fait que ce métier gère ce type d'investissement, ça reste bcp mieux qu'un particulier qui
le fait à temps partiel à coté de son vrai travail et ses autres engagements.
- et le plus important avantage que n'importe quel bien immobilier réel ne peut vous procurer, c'est
"la liquidité". vous avez des actions dans un REIT coté en bourse, vs pouvez les vendre à tt moment et investir en qqc d'autre, vous pouvez désinvestir une partie si vous voulez réduire votre exposition ...etc. est ce que vous pouvez faire ça avec votre appart de sidi maarouf, vendre auj et réacheter dans 3 mois par exp ??
par contre
il y a un désavantage dans l'histoire des REITs, ils ont un béta avec le marché equity.. eux aussi quand le marché va mal ont une bonne chance de baisser, normalement la corrélation est faible mais elle existe quand même. et quand je dis corrélation c en terme de prix, les revenus sont relativement moins exposés au marché. faut qq années pour voir à quel point elles peuvent etre corrélés dans la BVC, et faut y avoir plz REITs cotés pour juger, pas une seule comme IMR qu'est déjà surendettée (idiosyncratic risk élevé).
Les REITs est un investissement très populaire dans les places mondiales. et si on y a pensé c pcq ça répond à plz besoins, pas comme ici, on fait que copier coller le concept et juxtaposer. mais ça peut être un bon choix pour
"des investisseurs" qui souhaitent tjs avoir une exposition à l'immobilier surtt que les stés de promotion immo passent par une mauvaise conjoncture. pour Messieurs les traders, en général rien n'est bien pour eux. vous tradez les mouvements de prix, alors pour quoi vous prêcher dans les IPOs qui n'ont pas encore d'historique !! c absurde.
l'immobilier est un segment important de n'importe quel économie, c pour ça la plupart des politiques d'investissement l'inclut.
Dim 8 Avr 2018 - 15:21
