Introduction en bourse d'IMMORENTE

SVP est ce que Toutes les sociétés de bourse en de Dette

@badgie, 

L’actiF Samir dans la note est un actif situé à Rabat. 

L’actif loué à la filiale de la Samir s’appelle Marina B20 ou B19! 

Le séquence des rendements actualisés me paraît pas tenable sur toute la période. 

En l’absence d’un BP standalone prévisionnel, je l’ai baissé de 30%, ensuite j’ai rehaussé le coût des fonds propres en ajustant le beta et le gearing.

Pour Pierre ;)

Y a un truc bizarre. Il devrait pas être vide 

Je l’ai écrit deux fois...

bybourse a écrit:

badgie a écrit:

j'ai dit ça hier, pas de personnel. c un trust et non pas une industrie, comme un fond d'investissement dont la gestion est confiée à un organisme de gestion exterieur! c normal, c comme ça partout.

c pour ça ils sont domicilié gratuitement à CFG, pcq à la base pas d'existence physique, uniquement juridique.

à part les bons points que vous avez soulevé concernant les révisions à la baisse des loyers...vous tournez tjs dans le vide, il faut toucher aux points qui concernent la valorisation d'abord avant de passez aux petits détails.

Immorente était une machine a cash au début de sa création , mais en l'a vider en faveur d'autres filiales ou maison mère !
via des facturations intra-groupe , dans tout cet histoire   le grand gagnant c'est CFG qui pompe et va pomper toutes les ressources de Imo elle a signé des contrats d'une durée  de + de 15 ans exclusif a CFG  .... tout ça pour faire vivre CFG Banque (dépots ,crédit ,commissions, conseils, droit de garde,agios ,intermédiations, dépositaires..... c'est du pain béni tout le groupe.
 CFG va pomper sauf les actionnaires qui seront des pigeons qui vont renflouer le groupe CFG ... tout ça on peut le déduire de la NI .
pour la valorisation ils le disent dans deux ou trois ans le rendement sera 6 % qui ne reste que promesse on nous a déjà jouer ce rôle dans RISMA on nous avaient promis des rendements important 14 ans de cotations un seul div de 2,5dh le cours sous son introduction de -40  ou - 50 % . quel fiasco !

je suis partiellement d'accord,

- le fait que CFG  a fait signé un contrat de gestion pr 15 ans ou 50 ans, ne me dérange pas.. ils sont les trustee c normal. ce qui me dérange c'est si CFG va profiter du REIT pr louer les locaux à des bas prix à ses filliales, comme les cas que tu as soulevé => ça c dangereux dans la valorisation, c un problem de corporate governance !!
si ils seront loués à un taux correct c pas grave, que le chat soit noir ou blanc, l'essentiel qu'il attrape les souris. mais qu'on signe des contrats de location et après on accorde des réductions exceptionnels, là c du n'importe quoi. au début le contrat respecte la condition des 8% de rendement et après on accorde une dérogation !!

la liaison avec RISMA j'essaie de ne pas trop la considérer pour rester neutre. ce n'est pas à écarter, mais difficile de prouver que des événements passé vont se répéter de la même manière, surtt que pour RIS c Accor qui se sert en premier des frais de gestion avant tt le monde.
laissons ça d'un coté, avec ce raisonnement, tu va trouver un lien entre toutes les sociétés de la place, c le cas même des multinationnales, elles sont toutes interconnectées à un niveau incroyable !!

bluehorseshoe a écrit:

@badgie, 

L’actiF Samir dans la note est un actif situé à Rabat. 

L’actif loué à la filiale de la Samir s’appelle Marina B20 ou B19! 

Le séquence des rendements actualisés me paraît pas tenable sur toute la période. 

En l’absence d’un BP standalone prévisionnel, je l’ai baissé de 30%, ensuite j’ai rehaussé le coût des fonds propres en ajustant le beta et le gearing.

d'aaaaacord, moi je suis perdu dans cette histoire des actifs et les locataires qu'ils citent

parlant du béta... tu peux me dire comment ils estiment le Rm ? dans la note ils ont fait la moyenne de la prime proposé par upline et celle de CFG (qu'est en principe en conflit d'interet et ne devrait pas être considérée).. toi comment tu fais pour avoir une estimation neutre pr le Rm ?

et pr les postes client et fournisseurs prévisionnels, ça te gène pas le "0", demain les dividendes à distribuer ne peuvent pas être impacté si le fond de roulement a été mal estimé et il y a moins de cash dans la société  ??

badgie a écrit:

bluehorseshoe a écrit:

@badgie, 

L’actiF Samir dans la note est un actif situé à Rabat. 

L’actif loué à la filiale de la Samir s’appelle Marina B20 ou B19! 

Le séquence des rendements actualisés me paraît pas tenable sur toute la période. 

En l’absence d’un BP standalone prévisionnel, je l’ai baissé de 30%, ensuite j’ai rehaussé le coût des fonds propres en ajustant le beta et le gearing.

d'aaaaacord, moi je suis perdu dans cette histoire des actifs et les locataires qu'ils citent

parlant du béta... tu peux me dire comment ils estiment le Rm ? dans la note ils ont fait la moyenne de la prime proposé par upline et celle de CFG (qu'est en principe en conflit d'interet et ne devrait pas être considérée).. toi comment tu fais pour avoir une estimation neutre pr le Rm ?

et pr les postes client et fournisseurs prévisionnels, ça te gène pas le "0", demain les dividendes à distribuer ne peuvent pas être impacté si le fond de roulement a été mal estimé et il y a moins de cash dans la société  ??

Je double le taux sans risque, méthode batarde pck je suis pas outillée pour le calcul de ce Rm.

Et oui, on considère zéro délai de paiement client, c’est à dire que tous les locataires paient en temps et en heure

bluehorseshoe a écrit:

badgie a écrit:

d'aaaaacord, moi je suis perdu dans cette histoire des actifs et les locataires qu'ils citent

parlant du béta... tu peux me dire comment ils estiment le Rm ? dans la note ils ont fait la moyenne de la prime proposé par upline et celle de CFG (qu'est en principe en conflit d'interet et ne devrait pas être considérée).. toi comment tu fais pour avoir une estimation neutre pr le Rm ?

et pr les postes client et fournisseurs prévisionnels, ça te gène pas le "0", demain les dividendes à distribuer ne peuvent pas être impacté si le fond de roulement a été mal estimé et il y a moins de cash dans la société  ??

Je double le taux sans risque, méthode batarde pck je suis pas outillée pour le calcul de ce Rm.

Et oui, on considère zéro délai de paiement client, c’est à dire que tous les locataires paient en temps et en heure

merci bcp @bluehorseshoe 

bjr il n y a personne....

REFY_YFER a écrit:

Acheter à moins 30 ou à moins 50?
Blue valorise à 75 MDH? voire 50 MDH selon Chalanger le radin

Vous êtes sérieux? Ils essaient de nous vendre à 100 ce qui vaut 70 voire 50 et même 10 à 20?

Délires d'un fauché spéculateur :   
Partant des postulats suivants:
1. Abstention de souscription par les PP ==> les OV seraient maîtrisées et gérées au goute à goute
2. Absence de contraintes juridiques astreignant CXX à ne pas mettre dans ses opcvm des IMR (Immorente)
3. Si je souscris je risque de payer à 100 ce qui vaut 80 ( comme il n'y a pas d'historique je fixe mon SL à 80 ce qui correspond à rien d'autre que mon aversion au risque)
4. De toutes les valeurs cotées dans la place, s'il y aura une seule valeur que CXX serait tentée de mettre les mains et les pieds pour la soutenir ça serait IMR et pour cause: ils ont un gros stock qu'ils ont les moyens à valoriser aux frais de la princesse (opcvm) d'où la tentation à vendre au prix fort aux clients de ces opcvm ce que j'aurais acheté au pied de la montagne d'ailleurs c'est ma devise dans cette jungle me ranger du côté du plus fort, clin d'oeil à Darius que j'avais risqué une autre fois de le confondre à un gros coincé susceptible de se faire décoinser sans merci au dessous de 80 et partant faire partir en fumée mes menus sous 

je n'ai pas lu la NI je ne comptais pas la lire. Le vicieux que je suis était à tort plus occupé à flairer la présence de Darius pour fomonter des plans maléfiques à même zaâma de transformer les menaces en opportunités
Heureusement que notre forum regorge de compétences à même d'assagir les brebis galeuses

Merci à tous ceux qui dépensent généreusement de leur temps et leur patience pour éplucher des documents aussi volumineux et rébarbatifs et partager bénévolement avec nous autres PP afin de nous éclairer la voie

Merci à tous ceux qui dépensent généreusement de leur temps et leur patience pour éplucher des documents aussi volumineux et rébarbatifs et partager bénévolement avec nous autres PP afin de nous éclairer la voie.  

badgie a écrit:

bybourse a écrit:

@badgie Bienvenue parmi nous , Merci pour ton analyse moi je retiens dans la partie R4 ceci :
Les loyers sont des revenus stables, donc anti-cycliques, c pour ça je dis ça peut être intéressant en terme de diversification de risque. quand l'économie va mal, les revenus locataires ne sont pas impacté pour la plupart des segments (pas tous). ça peut être un bon hedge de l'inflation, surtout si les contrats ont prévu une augmentation périodique satisfaisante, mais ça peut être le contraire quand les contrats sont négociés en mauvais contexte économique.


je partage cet avis mais , pourquoi aller en bourse "risque extrême " comme actionnaire d'une boite coté ?
Alors qu'on  faire nous même la chose acheter un bien ,le louer , et toucher une rente tranquillement sans risque de Bourse avec des administrateurs   comme ceux de Risma !
@Mastafa ne craint rien pour Risma ils vont essayer de la doper en cette période il faut savoir  profiter !

Bonjour,

cher ami il n' ya pas de 0 risques dans la vie.. bien sûr que vous pouvez acheter un appart ou un épicerie dans le quartier et le louer, mais surement pas vous n'aurez pas une rente "tranquille":
-vous aurez des allez et vien pour collecter le loyer,
- vous aurez des retards de paiements,
- voire des impayés carrèment ( très très courant au Maroc),
-vous aurez un courtier à payer pr vous ramener de nouveaux locataires
-entre temps vous aurez des vacations
- vous avez le risque de mal négocier le loyer à chaque fois
- vous aurez probablement des frais de réparation à chaque fois un locataire quite et vous laisse le local quasi-ruiné
- vous aurez le risque que la valeur du local se déprécie  et probablement le loyer doit suivre aussi. n'oubliez pas que l'immobilier est en sur production dans pas mal de régions
-...etc

combien même ce loyer peut être pour vous couvrir ces risques !! les gens qui achetent des apparts sur Casa les paient en moyen à 400k Dhs hors frais du notaire pour les louer à qqc comme 2000-2500 dhs. un appart de 400k ça ne peut être que du logement social, je ne pense que ça peut rapporter plus. et même si vous charger des agences pour s'occuper de la collecte, ils vont vous charger un mois de loyer je pense, donc au meilleur des cas vous aurez un rendement brut annuel de :
- 2500*11/400k = 6.8% hors impot, on considera 1/12 mois comme l'équivalent d'une charge moyenne de vacation, et les charges de réparation non incluses.

L'avantage avec les REITs c koi ??   "je vais parler en général et non pas spécifiquement par rapport à IMR"

- eux aussi ont tous ces risques, mais avec la différence que ces risques sont "diversifiés" entre plusieurs biens immobiliers. c mieux qu'avoir un risque concentré dans un bien unique.

- avec une assiette financière bcp plus importante qu'un particulier, ils peuvent se procurer des biens immobiliers qui rapportent bcp plus en moyenne. fait le calcul de ton petit appart c l'équivalent de 30-35 dhs/m², et dans la NI j'ai lu qq part que le loyer (d'un certain projet je pense) varie entre 65 et 100 dhs /m². mais cet argument est relativiser pcq ça dépend du prix d'acquisition du m² pour comparer correctement. mais l'idée est que qu'il peut y avoir une économie d'échelle dans l'histoire, meilleurs loyers de meilleurs qualités des locataires avec des charges moindre en moyenne vu la taille => rendement meilleur

- l'expertise dans la gestion. quand qqn qui ne fait que ce métier gère ce type d'investissement, ça reste bcp mieux qu'un particulier qui le fait à temps partiel à coté de son vrai travail et ses autres engagements.

- et le plus important avantage que n'importe quel bien immobilier réel ne peut vous procurer, c'est "la liquidité". vous avez des actions dans un REIT coté en bourse, vs pouvez les vendre à tt moment et investir en qqc d'autre, vous pouvez désinvestir une partie si vous voulez réduire votre exposition ...etc. est ce que vous pouvez faire ça avec votre appart de sidi maarouf, vendre auj et réacheter dans 3 mois par exp ??

par contre il y a un désavantage dans l'histoire des REITs, ils ont un béta avec le marché equity.. eux aussi quand le marché va mal ont une bonne chance de baisser, normalement la corrélation est faible mais elle existe quand même. et quand je dis corrélation c en terme de prix, les revenus sont relativement moins exposés au marché. faut qq années pour voir à quel point elles peuvent etre corrélés dans la BVC, et faut y avoir plz REITs cotés pour juger, pas une seule comme IMR qu'est déjà surendettée (idiosyncratic risk élevé).

Les REITs est un investissement très populaire dans les places mondiales. et si on y a pensé c pcq ça répond à plz besoins, pas comme ici, on fait que copier coller le concept et juxtaposer. mais ça peut être un bon choix pour "des investisseurs" qui souhaitent tjs avoir une exposition à l'immobilier surtt que les stés de promotion immo passent par une mauvaise conjoncture. pour Messieurs les traders, en général rien n'est bien pour eux. vous tradez les mouvements de prix, alors pour quoi vous prêcher dans les IPOs qui n'ont pas encore d'historique !! c absurde.
l'immobilier est un segment important de n'importe quel économie, c pour ça la plupart des politiques d'investissement l'inclut.

Selon mon expérience, pour les quartiers maarif et bourgogne, les loyers se situent entre 4000 et 5000 pour des appart d'une valeur de 900 KMAD à 1 million de DH, sans les frais d'acquisition et travaux d'entretien. Le rendement sur ce marché se situerait entre 4% et 5.5% brut (sans prendre en compte l'IGR). Le rendement sur le segment économique est à peine plus intéressant un loyer de 2500 pour un appart d'une valeur de 400 KMAD me parait impossible ou alors les appart ont pris bcp de valeur depuis leur cession à 400KMAD. Aussi, le risque de non paiement et blocage pendant des années est bcp plus important sur le segment économique

jamalbourse a écrit:

Selon mon expérience, pour les quartiers maarif et bourgogne, les loyers se situent entre 4000 et 5000 pour des appart d'une valeur de 900 KMAD à 1 million de DH, sans les frais d'acquisition et travaux d'entretien. Le rendement sur ce marché se situerait entre 4% et 5.5% brut (sans prendre en compte l'IGR). Le rendement sur le segment économique est à peine plus intéressant un loyer de 2500 pour un appart d'une valeur de 400 KMAD me parait impossible ou alors les appart ont pris bcp de valeur depuis leur cession à 400KMAD. Aussi, le risque de non paiement et blocage pendant des années est bcp plus important sur le segment économique

tout à fait Mr jamal, je ne dis pas le contraire, c tout à fait possible.
pour ce qu'est de l'exp de l'economique, c'était un membre de la famille qui m'en a parlé il y a qq années (3/4 ans). il l'avait achété dans les alentours de 400k et la louer à ce taux juste après. moi aussi j'ai trouvé ça cher pour un appart ecok, mais j'ai entendu par la suite que pas mal de gens ont fait la meme chose.
cette histoire de l'immobilier ,sa location et vente n'est pas trop mon fort, mais tel que je vois les choses. il y bcp de particuliers qu'ont les moyens pour investir une part de leur épargnes dans des apparts, que ça soit du social ou haut et moyen standing, pour les relouer . les médecins et hauts fonctionnaires sont friandes de ce type d'investissement, ça leurs représentent une rente plus ou moins sécurisée et tranquille (en théorie). donc en qq sorte l'offre pour ce type de location résidentielle est relativement abondante et ça pousse les prix à la baisse comme tu dis, surtout plus que le bien a une valeur élévé. j'ai entendu l'histoire de qqn qui loue une villa à qqc comme 7000 ou 8000 dhs, ça devrait valoir qqc dans les alentours de 2Mdhs minimum.
pr le marocain, apparemment tant que le bien ne lui appartient pas il essaie de minimiser les frais de location au détriment de la qualité. un appart social dans un quartier lointain, vaut mieux qu'un appart en maarif. il y a meme des studios loués à 1000-1500 dhs "une chambre", imagine!

normalement pour les locations professionelles, ça devrait être le contraire... peu de particuliers ont les moyens pour acheter des immeubles fait pour des bureaux, des complexes commerciaux, des aires de stockage dans les quartiers industriels ..Etc Je me dis, l'offre de location dans ces segments est bcp moindre par rapport à la demande, d'où ça peut être profitable pour ces entreprises qui s'y spécialisent. mais ça vient avec un cout, en cas de detresse économiques, il peut y avoir plusieurs défauts de paiment (des faillites, réduction d'activité ..etc), d'où l'importance de la diversification à la fois des types de location et aussi des types de locataires.