Introduction en bourse d'IMMORENTE

badgie a écrit:

bybourse a écrit:

@badgie Bienvenue parmi nous , Merci pour ton analyse moi je retiens dans la partie R4 ceci :
Les loyers sont des revenus stables, donc anti-cycliques, c pour ça je dis ça peut être intéressant en terme de diversification de risque. quand l'économie va mal, les revenus locataires ne sont pas impacté pour la plupart des segments (pas tous). ça peut être un bon hedge de l'inflation, surtout si les contrats ont prévu une augmentation périodique satisfaisante, mais ça peut être le contraire quand les contrats sont négociés en mauvais contexte économique.


je partage cet avis mais , pourquoi aller en bourse "risque extrême " comme actionnaire d'une boite coté ?
Alors qu'on  faire nous même la chose acheter un bien ,le louer , et toucher une rente tranquillement sans risque de Bourse avec des administrateurs   comme ceux de Risma !
@Mastafa ne craint rien pour Risma ils vont essayer de la doper en cette période il faut savoir  profiter !

Bonjour,

cher ami il n' ya pas de 0 risques dans la vie.. bien sûr que vous pouvez acheter un appart ou un épicerie dans le quartier et le louer, mais surement pas vous n'aurez pas une rente "tranquille":
-vous aurez des allez et vien pour collecter le loyer,
- vous aurez des retards de paiements,
- voire des impayés carrèment ( très très courant au Maroc),
-vous aurez un courtier à payer pr vous ramener de nouveaux locataires
-entre temps vous aurez des vacations
- vous avez le risque de mal négocier le loyer à chaque fois
- vous aurez probablement des frais de réparation à chaque fois un locataire quite et vous laisse le local quasi-ruiné
- vous aurez le risque que la valeur du local se déprécie  et probablement le loyer doit suivre aussi. n'oubliez pas que l'immobilier est en sur production dans pas mal de régions
-...etc

combien même ce loyer peut être pour vous couvrir ces risques !! les gens qui achetent des apparts sur Casa les paient en moyen à 400k Dhs hors frais du notaire pour les louer à qqc comme 2000-2500 dhs. un appart de 400k ça ne peut être que du logement social, je ne pense que ça peut rapporter plus. et même si vous charger des agences pour s'occuper de la collecte, ils vont vous charger un mois de loyer je pense, donc au meilleur des cas vous aurez un rendement brut annuel de :
- 2500*11/400k = 6.8% hors impot, on considera 1/12 mois comme l'équivalent d'une charge moyenne de vacation, et les charges de réparation non incluses.

L'avantage avec les REITs c koi ??   "je vais parler en général et non pas spécifiquement par rapport à IMR"

- eux aussi ont tous ces risques, mais avec la différence que ces risques sont "diversifiés" entre plusieurs biens immobiliers. c mieux qu'avoir un risque concentré dans un bien unique.

- avec une assiette financière bcp plus importante qu'un particulier, ils peuvent se procurer des biens immobiliers qui rapportent bcp plus en moyenne. fait le calcul de ton petit appart c l'équivalent de 30-35 dhs/m², et dans la NI j'ai lu qq part que le loyer (d'un certain projet je pense) varie entre 65 et 100 dhs /m². mais cet argument est relativiser pcq ça dépend du prix d'acquisition du m² pour comparer correctement. mais l'idée est que qu'il peut y avoir une économie d'échelle dans l'histoire, meilleurs loyers de meilleurs qualités des locataires avec des charges moindre en moyenne vu la taille => rendement meilleur

- l'expertise dans la gestion. quand qqn qui ne fait que ce métier gère ce type d'investissement, ça reste bcp mieux qu'un particulier qui le fait à temps partiel à coté de son vrai travail et ses autres engagements.

- et le plus important avantage que n'importe quel bien immobilier réel ne peut vous procurer, c'est "la liquidité". vous avez des actions dans un REIT coté en bourse, vs pouvez les vendre à tt moment et investir en qqc d'autre, vous pouvez désinvestir une partie si vous voulez réduire votre exposition ...etc. est ce que vous pouvez faire ça avec votre appart de sidi maarouf, vendre auj et réacheter dans 3 mois par exp ??

par contre il y a un désavantage dans l'histoire des REITs, ils ont un béta avec le marché equity.. eux aussi quand le marché va mal ont une bonne chance de baisser, normalement la corrélation est faible mais elle existe quand même. et quand je dis corrélation c en terme de prix, les revenus sont relativement moins exposés au marché. faut qq années pour voir à quel point elles peuvent etre corrélés dans la BVC, et faut y avoir plz REITs cotés pour juger, pas une seule comme IMR qu'est déjà surendettée (idiosyncratic risk élevé).

Les REITs est un investissement très populaire dans les places mondiales. et si on y a pensé c pcq ça répond à plz besoins, pas comme ici, on fait que copier coller le concept et juxtaposer. mais ça peut être un bon choix pour "des investisseurs" qui souhaitent tjs avoir une exposition à l'immobilier surtt que les stés de promotion immo passent par une mauvaise conjoncture. pour Messieurs les traders, en général rien n'est bien pour eux. vous tradez les mouvements de prix, alors pour quoi vous prêcher dans les IPOs qui n'ont pas encore d'historique !! c absurde.
l'immobilier est un segment important de n'importe quel économie, c pour ça la plupart des politiques d'investissement l'inclut.

Selon mon expérience, pour les quartiers maarif et bourgogne, les loyers se situent entre 4000 et 5000 pour des appart d'une valeur de 900 KMAD à 1 million de DH, sans les frais d'acquisition et travaux d'entretien. Le rendement sur ce marché se situerait entre 4% et 5.5% brut (sans prendre en compte l'IGR). Le rendement sur le segment économique est à peine plus intéressant un loyer de 2500 pour un appart d'une valeur de 400 KMAD me parait impossible ou alors les appart ont pris bcp de valeur depuis leur cession à 400KMAD. Aussi, le risque de non paiement et blocage pendant des années est bcp plus important sur le segment économique

jamalbourse a écrit:

Selon mon expérience, pour les quartiers maarif et bourgogne, les loyers se situent entre 4000 et 5000 pour des appart d'une valeur de 900 KMAD à 1 million de DH, sans les frais d'acquisition et travaux d'entretien. Le rendement sur ce marché se situerait entre 4% et 5.5% brut (sans prendre en compte l'IGR). Le rendement sur le segment économique est à peine plus intéressant un loyer de 2500 pour un appart d'une valeur de 400 KMAD me parait impossible ou alors les appart ont pris bcp de valeur depuis leur cession à 400KMAD. Aussi, le risque de non paiement et blocage pendant des années est bcp plus important sur le segment économique

tout à fait Mr jamal, je ne dis pas le contraire, c tout à fait possible.
pour ce qu'est de l'exp de l'economique, c'était un membre de la famille qui m'en a parlé il y a qq années (3/4 ans). il l'avait achété dans les alentours de 400k et la louer à ce taux juste après. moi aussi j'ai trouvé ça cher pour un appart ecok, mais j'ai entendu par la suite que pas mal de gens ont fait la meme chose.
cette histoire de l'immobilier ,sa location et vente n'est pas trop mon fort, mais tel que je vois les choses. il y bcp de particuliers qu'ont les moyens pour investir une part de leur épargnes dans des apparts, que ça soit du social ou haut et moyen standing, pour les relouer . les médecins et hauts fonctionnaires sont friandes de ce type d'investissement, ça leurs représentent une rente plus ou moins sécurisée et tranquille (en théorie). donc en qq sorte l'offre pour ce type de location résidentielle est relativement abondante et ça pousse les prix à la baisse comme tu dis, surtout plus que le bien a une valeur élévé. j'ai entendu l'histoire de qqn qui loue une villa à qqc comme 7000 ou 8000 dhs, ça devrait valoir qqc dans les alentours de 2Mdhs minimum.
pr le marocain, apparemment tant que le bien ne lui appartient pas il essaie de minimiser les frais de location au détriment de la qualité. un appart social dans un quartier lointain, vaut mieux qu'un appart en maarif. il y a meme des studios loués à 1000-1500 dhs "une chambre", imagine!

normalement pour les locations professionelles, ça devrait être le contraire... peu de particuliers ont les moyens pour acheter des immeubles fait pour des bureaux, des complexes commerciaux, des aires de stockage dans les quartiers industriels ..Etc Je me dis, l'offre de location dans ces segments est bcp moindre par rapport à la demande, d'où ça peut être profitable pour ces entreprises qui s'y spécialisent. mais ça vient avec un cout, en cas de detresse économiques, il peut y avoir plusieurs défauts de paiment (des faillites, réduction d'activité ..etc), d'où l'importance de la diversification à la fois des types de location et aussi des types de locataires.

hhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh

Lés règles de transvasement d'Immorente ça sent l'arnaque à 5000 km

Dans Marsa Maroc par exemple, le reliquat de l'ordre 1 va à l'ordre 2 puis à l'ordre 3 puis au 4. Soit du petit au grand ( le zinzin ). C'est ce qui se passait dans toutes les IPO


Sauf que dans Immorente : Il y'a 3 ordres ( 1 pour les PP, 2 pour zinzin et 3 pour zinzin aussi  ).
Et dans les règles de transvasement, le reliquat de l'ordre 2 IRA EN PREMIER VERS l'ORDRE 1  --- PUIS --- à l'ORDRE 3



100% d'allocation  garanti, et le PP qui a misé 2 Mdhs va surement chercher à vendre une part dés le premier jour comme ce qui est arrivé avec RDS

En Gros, tenant compte de la taille de l'introduction devant la taille actuelle de la Société on peut dire qu'il s'agit d'une nouvelle société et on ferme les yeux sur ce que gagneraient les actionnaires actuels.

Maintenant pour le nouveau business, faisant une petite analyse (dyal moul l'7anout) : 

Le marché locatif résidentiel REEL (en dehors de leurs promesses) donne un taux de rendement brut moyen de 5.5%. 
En net et tenant compte de la fiscalité et des charges d'entretien, ce taux tombe à 4% net au meilleur des cas.
Le taux de rendement de 4% ne couvre même pas le coût financier de l'argent à prêter et se trouve au même niveau moyen du rendement de l'argent dans le marché bancaire et financier.  
Ce calcul ne prend pas en compte le risque de manque de solvabilité du locataire. En supposant que ce taux est de 15% (très optimiste), le taux de rentabilité nette tombe de 4% à 3.4%.

Maintenant, Ils disent que c'est du locatif professionnel qui présente des rentabilités plus intéressantes que le locatif résidentiel pouvant atteindre un taux brut entre 8% à 10%.
D'accord, maintenant en premier lieu, déduisant les coûts de la société gestionnaire de ce business (CFG pour ce cas). Près de 15% du loyer (voir l'historique et les montants des conventions réglementés), ce qui fera tomber la rentabilité moyenne à moins de 7.5%. En déduisant de la même manière les charges de fiscalité et de maintenance (plus importantes chez les professionnels) le taux de rentabilité net tombera à 5%.
En second lieu, posons nous la question pourquoi une société louera-elle à ce taux alors qu'elle a la possibilité de rentabiliser elle même un bien qu'elle peut financer par prêt bancaire ?
Deux cas de figure :
1- Cette société est sur endettées et ne peut avoir un crédit supplémentaire et dans ce cas, le taux de risque d'insolvabilité est plus important que celui du locatif industriel. Preuve à l'appui l'historique des créances qu'ils ont abandonnées ou renégociées à la baisse avec les anciens locataires professionnels et qui ont fait chuté leurs capitaux propres de plus de 20% en 5 ans.
2- Cette société a une activité limitée dans le temps et va plier bagage après la fin de son activité. Dans ce cas également le risque d'insolvabilité est aussi important et la durée nécessaire pour trouver un nouveau locataire peut générer des manques à gagner importantes.

Merci pour cette remarque pertinente, claire et au bon moment.

Ami-ir a écrit:

En Gros, tenant compte de la taille de l'introduction devant la taille actuelle de la Société on peut dire qu'il s'agit d'une nouvelle société et on ferme les yeux sur ce que gagneraient les actionnaires actuels.

Maintenant pour le nouveau business, faisant une petite analyse (dyal moul l'7anout) : 

Le marché locatif résidentiel REEL (en dehors de leurs promesses) donne un taux de rendement brut moyen de 5.5%. 
En net et tenant compte de la fiscalité et des charges d'entretien, ce taux tombe à 4% net au meilleur des cas.
Le taux de rendement de 4% ne couvre même pas le coût financier de l'argent à prêter et se trouve au même niveau moyen du rendement de l'argent dans le marché bancaire et financier.  
Ce calcul ne prend pas en compte le risque de manque de solvabilité du locataire. En supposant que ce taux est de 15% (très optimiste), le taux de rentabilité nette tombe de 4% à 3.4%.

Maintenant, Ils disent que c'est du locatif professionnel qui présente des rentabilités plus intéressantes que le locatif résidentiel pouvant attendre entre 8% à 10%.
D'accord, maintenant en premier lieu, déduisant les coûts de la société gestionnaire de ce business (CFG pour ce cas). Près de 15% du loyer (voir l'historique et les montants des conventions réglementés), ce qui fera tomber la rentabilité moyenne à moins de 7.5%.
En second lieu, posons nous la question pourquoi une société louera-elle à ce taux alors qu'elle a la possibilité de rentabiliser elle même un bien qu'elle peut financer par prêt bancaire ?
Deux cas de figure :
1- Cette société est sur endettées et ne peut avoir un crédit supplémentaire et dans ce cas, le taux de risque d'insolvabilité est plus important que celui du locatif industriel. Preuve à l'appui l'historique des créances qu'ils ont abandonnées ou renégociées à la baisse avec les anciens locataires professionnels et qui ont fait chuté leurs capitaux propres de plus de 20% en 5 ans.
2- Cette société a une activité limitée dans le temps et va plier bagage après la fin de son activité. Dans ce cas également le risque d'insolvabilité est aussi important et la durée nécessaire pour trouver un nouveau locataire peut générer des manques à gagner importantes.

exact, c surtout le cas dans la location des aires de stockage. souvent les entreprises industrielles ont un accroissement brusque de l'activité, mais estiment que c'est provisoire, et donc préfèrent opter pour la location que pour un nouveau investissement. et des fois la location c'est juste en attendant de bâtir son propre local. sinon c'est comme vous dites, une entreprise en difficulté qui n'a pas d'autres choix.

le plus alarmant dans l'histoire c les révisions des loyers à la baisse. là tout analyse tombe à l'eau quand dans ce type de business si on est loin d'etre sûr des flux futurs !

http://www.leboursier.ma/Bourse/1585/2018/04/12/Introduction-en-bourse-de-Immorente-ce-qu-en-pensent-analystes-et-investisseurs.html

bonjour 

est ce que, d'après vous, lorsque qu'une personne créée des sociétés sous la forme des SCA et que cette meme personne est le commandité, est aveuglé ? faites des recherches sur l'histoire de la famille et prenez en compte le profil des organes de gestion.

xakroud a écrit:

bonjour 

est ce que, d'après vous, lorsque qu'une personne créée des sociétés sous la forme des SCA et que cette meme personne est le commandité, est aveuglé ? faites des recherches sur l'histoire de la famille et prenez en compte le profil des organes de gestion.

Bonjour et bienvenu parmi nous
on n'arrive pas à vous suivre, pourriez vous être plus explicite?

Ce que je veux dire que Mr Adil douiri gère ses sociétés au tant qu'un commandité (dont il est responsable indéfiniment envers ses créanciers ), c'est un risque que personne ne peut le prendre. En plus avant le projet d'IPO IM, la loi sur les OPCI (REITs / SCI) s'est fait introduit en plf 2017 en vue de réorienter le secteur immobilier et en cette meme année la loi sur les baux commerciaux s'est mis  jour pour ce conformer à la loi sur les opci et pour faire tout ceci vous devez avoir un staff très compétent et le pouvoir pour préparer le terrain pour ce type de modèle ... l'analyse fondamentale ne suffit pas, il faut faire une analyse macroéconomique et connaitre l'histoire des actionnaires

xakroud a écrit:

Ce que je veux dire que Mr Adil douiri gère ses sociétés au tant qu'un commandité (dont il est responsable indéfiniment envers ses créanciers ), c'est un risque que personne ne peut le prendre. En plus avant le projet d'IPO IM, la loi sur les OPCI (REITs / SCI) s'est fait introduit en plf 2017 en vue de réorienter le secteur immobilier et en cette meme année la loi sur les baux commerciaux s'est mis  jour pour ce conformer à la loi sur les opci et pour faire tout ceci vous devez avoir un staff très compétent et le pouvoir pour préparer le terrain pour ce type de modèle ... l'analyse fondamentale ne suffit pas, il faut faire une analyse macroéconomique et connaitre l'histoire des actionnaires

Merci pour les éclaircissements  Monsieur Xakroud 

ikhssaine a écrit:

Bonjour 
Moi aussi je n'ai plus l'accès au forum 
Merci de débloquer mon compte

Je viens de joindre le forum .je faisais parti des anciens sous le pseudo gentleman.il y a 2 jours j avais accès au groupes séances journalières et autre.aujourd'hui on me refuse l accès sous prétexte d avoir un accès spécial.
Alors je prie les administrateurs de bien vouloir m accorder cet accès.Merci d avance